Ông Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế
Nhiều người nói rằng kinh doanh bất động sản là con đường làm giàu của nhiều “đại gia”. Không sai, thực tế đã có rất nhiều người giàu “siêu tốc” nhờ địa ốc nhưng cũng không ít người điêu đứng.
Với giá đất tăng mạnh trong 3 năm qua 2016 - 2018 ở mọi phân khúc và lan ra khắp nơi, đã khiến không ít nhà đầu tư “nhảy” vào bất động sản trong tâm thế, suy nghĩ “mua đất không bao giờ lỗ, rồi thì nó cũng lên giá”.
Trong 2 thập niên gần đây, đúng là nhờ đầu tư vào bất động sản đã giúp nhiều người trở thành “đại gia”. Tuy nhiên, cũng có nhiều người vì “ôm” đất mà phá sản.
Cục máu đông nợ xấu ngân hàng đến nay vẫn chưa xử lý ổn là một minh chứng cho thời kỳ xôm tụ nhất của bất động sản giai đoạn năm 2006 – 2010.
Với nhà đầu tư an toàn, lâu dài thì không nên mua lúc giá đang sốt, mà chọn mua lúc tình hình đã yên ắng, giá đã rớt hoặc đi ngang trong 1 - 2 năm.
Ví dụ dự án đất ở dự án khu đô thị Nhơn Trạch, ngoại trừ người mua sơ cấp năm 2006 và bán ra lúc giá trên “đỉnh” hồi năm 2008 đạt siêu lợi nhuận, thì những người mua sau không có lời, thậm chí thua lỗ nặng nề nếu mua thời điểm “đỉnh” năm 2008.
Những người mua lúc đáy là năm 2010 nếu cứ kiên trì giữ đến năm nay thì có lợi nhuận, nhưng nếu “ôm” 4, 5 năm thấy “đuối” mà bán ra thì vẫn lỗ vì giá đất chỉ mới ngóc lên lại từ 2017 - 2018.
Cụ thể, giá đất nền tiêu chuẩn đường 12m năm đầu tiên (năm 2006) là 1,8 triệu đồng/m2; năm đỉnh (năm 2008): 4 triệu đồng/m2; năm đáy (năm 2010) rớt xuống còn 2 triệu đồng/m2 và hiện tại năm 2019 (bắt đầu tăng từ 2017 – 2018): 4,8 triệu đồng/m2.
Nếu so sánh giá đất hiện nay với tiền gửi ngân hàng các năm 2006, 2008, 2010 với lãi suất bình quân 7m5% thì giá đất không tăng hơn gửi tiết kiệm ngân hàng kỳ hạn 1 năm. Cụ thể nếu mua năm 2006, thì lợi suất bình quân 1 năm là 7,8% có cao hơn gửi ngân hàng một chút, còn mua năm 2010 là lúc giá xuống đáy thì lợi suất chỉ có 7,3% vẫn không bằng gửi ngân hàng.
Từ thực tế trên, có thể rút ra một số nhận định. Thứ nhất, nếu mua đất đúng thời điểm, là lúc giá còn thấp nhưng chuẩn bị tăng thì người mua sẽ đạt lợi nhuận lớn.
Thứ hai, nếu mua chệch thời điểm mà nhà đầu tư có phải vay từ 50% - 70% thì nguy cơ mất trắng vì không thể trả ngân hàng là rất cao. Nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ, phá sản vì mua nhầm thời điểm và dùng đòn bẩy tài chính cao.
Cuối cùng, nếu mua giá đáy, tức là giá đã rớt 1, 2 năm và không có dấu hiệu rớt tiếp cộng thềm việc dùng vốn của mình thì khá an toàn và khả năng lợi nhuận là cao.
