Tin vui trong đầu năm mới

Thị trường bất động sản được đánh giá đã đi qua vùng đáy trong năm 2023 với nhiều chính sách tạo hiệu ứng tích cực từ Chính phủ, Thủ tướng và các bộ ngành. Nhiều nghị định, thông tư khơi thông dòng vốn, tháo gỡ vướng mắc của thị trường được thông qua; lãi suất ngân hàng hạ nhiệt; doanh nghiệp cơ cấu nợ, xử lý nợ trái phiếu... giúp bình ổn sản xuất, thúc đẩy phát triển lành mạnh, tích cực.

Đặc biệt vào tháng 11, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Ngay trong những ngày đầu năm mới 2024, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã được thông qua. Giới chuyên gia đánh giá lần đầu tiên trong lịch sử, cùng lúc nhiều luật liên quan bất động sản ra đời, tác động tích cực lên thị trường này.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định những thay đổi liên quan Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 tạo ra khung pháp lý quan trọng tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng. Luật Nhà ở là một trong những căn cứ quan trọng về chiến lược phát triển nhà ở, trong đó có nhiều chính sách liên quan nhà ở xã hội và thúc đẩy loại hình này.

Cụ thể hơn, ông Hải khẳng định các vấn đề về quy hoạch, về giá, đối tượng, ưu đãi, quỹ đất, phát triển nguồn vốn cho xã hội… được áp dụng sẽ tạo nguồn cung cao trong thời điểm đang đang mất cung cầu về thị trường nhà ở. Thị trường có khả năng sẽ khởi sắc nếu các thay đổi về Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo thị trường bất động sản từ quý II đến quý IV/2024 sẽ xuất hiện điểm đảo chiều, sau đó bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc, ổn định.

Giai đoạn thăm dò diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực . Giai đoạn củng cố rơi vào quý IV/2024 - quý I/2025, trong điều kiện công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền; Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý.

Giai đoạn khởi sắc bắt đầu từ quý II đến quý IV/2025, trên nền tảng phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng . Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi của nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng , giá bất động sản trong giai đoạn này cũng cải thiện.

Từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể dần bước vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.

Bất động sản khu công nghiệp là một trong những phân khúc được kỳ vọng năm 2024 (Ảnh: ST).

Các phân khúc điểm sáng

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản có sự lệch pha cung cầu, dư thừa nhà ở cao cấp nhưng thiếu nhà ở bình dân, vừa túi tiền. Nhà ở xã hội tiếp tục được hỗ trợ bởi nhiều mục tiêu, như 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đặt ra đến năm 2030. Ngay trong năm 2024, dù còn nhiều thách thức nhưng Chính phủ cũng đã giao chỉ tiêu cả nước hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội.

Trong năm 2023, cả nước có 16 dự án được cấp phép, 28 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho loại hình nhà ở này cũng đang được đốc thúc giải ngân, tháo gỡ các điểm nghẽn… để sớm giải bài toán tài chính, gia tăng nguồn cung sản phẩm.

Nhà ở thực, nhà ở xã hội cũng được giới chuyên gia kêu gọi doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm, tập trung phát triển. Trong đó, các doanh nghiệp tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, phân khúc sản phẩm có mức giá gần với khả năng chi trả của người mua sẽ phục hồi nhanh nhất.

Nhà ở xã hội cũng là một trong 2 phân khúc có điểm sáng phát triển trong năm nay, bên cạnh bất động sản khu công nghiệp, theo nhận định từ đại diện Bộ Xây dựng. Bởi lẽ, nhà ở xã hội có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và khởi công trong năm nay. Luật Đất đai vừa được thông qua tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho phân khúc bất động sản này, kỳ vọng cải thiện nguồn cung.

Trong khi đó, thị trường đất nền có thể sẽ tiếp tục khó khăn, nhất là trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn. Bởi Luật mới được áp dụng, hoạt động phân lô bán nền sẽ bị quản lý chặt chẽ hơn khiến mức độ quan tâm đối với đất nền có khả năng sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất diện tích lớn.

Tuy nhiên về dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại vì phân khúc này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân được cải thiện. Hơn nữa, loại hình này không kén nhà đầu tư do đa dạng về diện tích, mức giá, vị trí…

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng khách hàng hiện tại ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về tài chính và thanh toán.

Căn hộ tại các thành phố lớn là sản phẩm được khách hàng quan tâm, bên cạnh nhà phố và đất nền. Chủ đầu tư cần chỉn chu hơn trong việc làm sản phẩm, để khách hàng có thể đưa ra lựa chọn dễ dàng hơn, từ đó khôi phục niềm tin của người mua nhà.