Khu chung cư Mường Thanh Viễn Triều là đất thương mại dịch vụ, nhưng quản lý căn hộ thì gần như không ai quản lý vì chủ đầu tư bán như chung cư. Ảnh: Khánh Mai
Bản chất của căn hộ "tự doanh"
Trên thực tế, ở nhiều địa phương và nhất là ở Nha Trang (Khánh Hòa), đã tồn tại nhiều cách quản lý căn hộ tự doanh rất khác nhau.
Nếu như ở những dự án chung cư như khối căn hộ chung cư Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang) thì đó là tình trạng gần như hoàn toàn thả nổi, buông lỏng. Mỗi hộ sở hữu các căn hộ này kinh doanh, cho thuê căn hộ theo một cách: Người cho thuê để ở, người cho thuê làm văn phòng công ty, chỗ thì cho người nước ngoài, khách đi du lịch trong nước ở ngắn hạn...hết sức lộn xộn.
Theo một số chuyên gia về bất động sản, thời gian qua, người dân đầu tư căn hộ du lịch thực chất là đầu tư tài sản và họ nhằm tới 3 mục đích: Thứ nhất là nhiều người mong muốn sở hữu ngôi nhà thứ 2 ở biển đẹp để gia đình thường xuyên vào ở. Thứ hai là kiếm tiền cho thuê (ngắn hạn) và thứ ba là người dân cho rằng, đầu tư một căn hộ như vậy sẽ giữ tiền ổn định hơn gửi ngân hàng và có thể gia tăng giá trị .
Nhưng trên thực tế, với tình trạng tùy tiện kinh doanh, cho thuê mỗi căn hộ mỗi kiểu ở nhiều dự án như hiện nay thì người dân chỉ đạt được mục tiêu thứ 2. Cũng có nhiều nơi, với mục tiêu đó, nhiều hộ dân cũng có lãi và ổn định nhưng gần như mục đích thứ nhất và thứ ba là không đạt được.
Về lâu dài, tình trạng nhếch nhác, xuống cấp nhanh của dự án do mỗi người dân cho thuê, kinh doanh một kiểu, thiếu bảo trì, bảo dưỡng lại khiến giá trị căn hộ xuống rất nhanh và chính các chủ căn hộ lại bị thiệt hại lớn.
Một khu căn hộ cho thuê kiểu "tự doanh" ở Nha Trang: Người dân vô tư vẽ lên tường, viết số điện thoại (để liên lạc cho thuê) trông rất bừa bãi, nhếch nhác. Ảnh: Khánh Mai
Tuy nhiên, cũng có những nơi sau một thời gian "bát nháo" chủ đầu tư đã thu xếp được với các hộ dân giao cho một đơn vị kinh doanh chuyên nghiệp quản lý thống nhất, có thu phí nhất định. Nhưng cũng có chủ đầu tư, ngay từ đầu đã thống nhất với các chủ căn hộ trong hợp đồng về việc chủ căn hộ ủy quyền, giao cho chủ đầu tư đó quản lý việc kinh doanh nếu các chủ căn hộ có nhu cầu dùng căn hộ đó để cho thuê, kinh doanh.
Mô hình này đã đem lại hiệu quả, trật tự nhất định và cả chủ đầu tư, các hộ dân đều có lợi. Có nơi như còn chia lợi nhuận cho cư dân lên tới 15-16%/tháng- một tỷ lệ lợi nhuận "trong mơ" với nhiều dự án condotel hiện nay.
Theo đại diện một giám đốc công ty bất động sản lớn ở Nha Trang, với những khu chung cư, dự án condotel còn để các căn hộ tự doanh tự do cho thuê, kinh doanh hiện nay thì tình trạng lộn xộn, mất an ninh trật tự không biết kéo dàì đến bao giờ, phát sinh những nguy cơ mất an toàn, cháy nổ, hỏa hoạn rất lớn mà hơn ai hết, các chủ đầu tư sẽ phải gánh chịu hậu quả.
Hơn nữa, qua đợt dịch Covid-19 vừa qua, cũng phát sinh vấn đề là việc kiểm soát người ra vào ở những chung cư, dự án condotel rất lỏng lẻo, là một khoảng trống quản lý rất lớn, gây khó khăn cho công tác phòng, chống đại dịch nguy hiểm này.
Và chính các hộ dân, dựa vào các ổ nhóm, tổ chức để ủy thác kinh doanh hiện nay cũng chỉ có được những lợi ích ngắn hạn mà mất đi nhiều lợi ích dài hạn, bền vững khi không chịu cùng chủ đầu tư tìm một giải pháp quản lý thống nhất.
"Thực tế là đại đa số các căn hộ tự doanh không hợp tác với các chủ đầu tư là dạng kinh doanh ngắn hạn, lôm côm và trốn thuế rất lớn, gây thiệt hại cho nhà nước. Chính vì vậy nhiều địa phương hiện nay họ không cấp phép kinh doanh cho các chủ căn hộ mà chỉ cấp cho doanh nghiệp là chủ đầu tư tòa nhà chung cư hay dự án condotel", ông này cho biết.
Cơ quan quản lý: Căn hộ tự doanh là hoạt động "chui"
Theo ông Trần Việt Trung, Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa, hiện nay, việc kinh doanh căn hộ condotel hay căn hộ ở các dự án chung cư ở tỉnh này phát sinh nhiều vấn đề khi người dân tự kinh doanh cho thuê du lịch.
"Nhiều người đang tự kinh doanh như một hoạt động “chui” bởi ngừoi dân dù có tự kinh doanh phải đáp ứng điều kiện trong Luật Du lịch. Theo đó, ngoài việc tự đăng ký kinh doanh, bản thân căn hộ đó phải có tiêu chuẩn Phòng cháy chữa cháy (PCCC), an toàn vệ sinh thực phẩm, đảm bảo an ninh trật tự… Tuy nhiên, cái này chỉ được cấp cho đơn vị khai thác là chủ đầu tư", ông Trung cho biết.
Những tòa nhà chung cư cho thuê trên đất thương mại, dịch vụ nhưng gần như buông lỏng, không có sự quản lý
Theo ông Trung, “các chủ căn hộ tự kinh doanh phải phối hợp với chủ đầu tư để đạt được thỏa thuận cùng khai thác kinh doanh. Bởi khi người dân tự kinh doanh chui xẩy ra hỏa hoạn, chủ đầu tư cũng bị liên đới mà chính họ cũng phải chịu thiệt hại lớn".
Theo ông Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa, hiện nay, lãnh đạo tỉnh này cũng đang siết lại việc các căn hộ tự kinh doanh, các căn hộ không đủ điều kiện kinh doanh sẽ không được kinh doanh. “Bản thân chủ đầu tư cũng phải làm việc lại với người mua bởi lúc bán hứa hẹn, cam kết nhiều điều. Tuy nhiên, khi đi vào khai thác thực tế nẩy sinh nhiều bất cập 2 bên phải ngồi lại với nhau để ký phụ lục hợp đống sao cho hài hòa lợi ích để người dân không chịu thiệt”, ông Trung nói.
Trả lời báo chí, Nguyễn Viết Định, Phó Giám đốc Công an tỉnh Khánh Hòa cho biết, Sở này cũng đang nghiên cứu, góp ý quy trình quản lý cấp dự án trên điạ bàn tỉnh. “An ninh trật tự trên địa bàn có chỗ này chỗ kia. Ban Giám đốc chỉ đạo kiểm tra đến tận nơi các địa bàn khi xẩy ra vấn đề”, ông Định nói.
Bà Trương Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Sở du lịch Đà Nẵng cho biết, hiện nay, Sở Du lịch Đà Nẵng chỉ xếp hạng cơ sở lưu trú theo tự nguyện, việc quản lý nhà nước với loại hình du lịch nên Sở chỉ có thẩm quyền ở đó.
"Căn hộ bên trong muốn làm du lịch phải có đăng ký kinh doanh…. Việc kiểm soát an ninh trật tự cũng phải do ngành công an chứ du lịch không kiểm soát được. Việc quản lý condotel tự kinh doanh thực sự hiện rất khó", bà Hạnh chia sẻ
Hà Nguyễn-Khánh Mai