Tuần qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ký ban hành Thông tư 36/TT-NHNN, có hiệu lực từ 1/2/2015. Theo đó, điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để đầu tư, kinh doanh chứng khoán; các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 250% theo quy định tại Thông tư 13 xuống còn 150% (là mức thấp nhất theo thông lệ).

Nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư 36 chính là thông điệp mạnh mẽ nhất từ phía cơ quan quản lý về ý muốn mở rộng tín dụng cho bất động sản sau gần 4 năm "kìm kẹp". Trước đó, vào đầu năm 2011, với việc ra đời Nghị quyết 11 và Thông tư 13 siết chặt các điều kiện cho vay kinh doanh bất động sản, thị trường địa ốc đang "sốt nóng" lập tức quay đầu rơi vào tình trạng trầm lắng suốt những năm gần đây. 

Trong một diễn biến khác, NHNN cũng ban hành Thông tư số 32/2014/TT-NHNN trong đó nới một số điều kiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Theo Thông tư này, NHNN sẽ nâng thời gian cho vay khách hàng cá nhân, hộ gia đình từ 10 năm lên 15 năm.; bổ sung một số đối tượng được tham gia vào chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở và cho phép bổ sung thêm một số ngân hàng tham gia. 

Gói 30.000 tỷ đồng được triển khai từ tháng 6/2013, và dù được thiết kế dành riêng cho phân khúc nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội nhưng từng được nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá là "liều doping" giúp cho toàn thị trường bất động sản đảo chiều, đồng thời có tác dụng lan tỏa tới các ngành nghề khác, giúp vực dậy nền kinh tế. Tuy nhiên, việc giải ngân gói hỗ trợ này vẫn còn tương đối chậm so với kỳ vọng. Việc Thông tư 32 ra đời với các quy định được nói lỏng kỳ vọng giúp đẩy nhanh tốc độ giải ngân của chương trình.

Về vấn đề "mở" tín dụng cho bất động sản, trước đó không lâu, trong phiên chất vấn trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội hôm đầu tháng 10, Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cũng từng khẳng định, trong thời gian tới NHNN sẽ tiếp tục đẩy mạnh cho vay bất động sản.

Còn trên thực tế, mặc dù cho vay bất động sản được xếp cùng nhóm với chứng khoán về mặt rủi ro nhưng mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng nên được các nhà băng khá ưa thích. Trong thời điểm thị trường bất động sản phát đi tín hiệu khởi sắc, các nhà băng cũng ngay lập tức tung ra nhiều gói cho vay mua nhà, sửa nhà với lãi suất ưu đãi, nhiều chương trình khuyến mãi nhằm hút người vay. Ngược lại, việc các ngân hàng "nới tay" hơn với người đi vay cũng là động lực giúp cho thị trường này lấy lại đà đi lên mạnh mẽ.

Lại nói về động thái từ phía NHNN, dĩ nhiên việc ra đời của Thông tư 36 và Thông tư 32 nói trên được giới chuyên gia nhìn nhận không chỉ đơn thuần là nhằm "kích" tín dụng tăng trưởng hay giúp thị trưởng bất động sản khởi sắc. 

Trong bản tin gửi tới nhà đầu tư của một công ty chứng khoán từng nhìn nhận, nếu thị trường bất động sản diễn biến khả quan sẽ góp phần "đắc lực" trong việc giải quyết bài toán xử lý nợ xấu. Theo đó, NHNN chắc chắn rất muốn đẩy mạnh thị trường bất động sản do những tác động rõ ràng của vĩ mô. Nếu như thị trường bất động sản tăng lên trong 2-3 năm tới, thì thị trường mua bán nợ xấu và tài sản thế chấp cũng sẽ tăng. Điều này có nghĩa là ngân hàng sẽ trích lập dự phòng ít hơn so với kế hoạch để hạ giá trị sổ sách của các khoản nợ xấu xuống giá thị trường. 

"Khi giá bất động sản được cải thiện thì điều này có thể nâng cao giá trị của nợ xấu trên thị trường thứ cấp và rút ngắn chu kỳ trích lập dự phòng. Tất nhiên đó là điều kiện tiên quyết để bán nợ xấu mà không gây ra thiệt hại cho ngân hàng và giúp cho hệ thống ngân hàng trở lại bình thường sớm nhất có thể", đơn vị này cho biết.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý một điểm rằng, dù việc đẩy mạnh dòng vốn cho vay bất động sản được cho rằng sẽ góp phần kích thị trường bất động sản ấm dần lên thì cũng còn nhiều ý kiến cho rằng không nên kỳ vọng quá nhiều vào các biện pháp của cơ quan điều hành để hỗ trợ về dòng tiền cho thị trường bất động sản.

Nhóm phân tích của công ty chứng khoán khác cho rằng, điều quan trọng là cần có sự tháo gỡ về chính sách và hoàn thiện về pháp lý để kích thích cả cung và cầu đối với thị trường bất động sản. Trong đó, Luật Đất đai 2013 và dự thảo sửa đổi Luật nhà ở và Luật kinh doanh với các đề xuất như mở rộng cho người nước ngoài mua nhà, giảm thủ tục hành chính trong cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội, thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai… đã nhận được nhiều phản ứng tích cực từ thị trường.
 
Bên cạnh đó, việc xúc tiến xây dựng hạ tầng kết nối như các tuyến Metro (Hà Nội và TPHCM), đường vành đai, đường cao tốc… cũng đang góp phần tạo giá trị gia tăng cho các bất động sản tại cửa ngõ các thành phố lớn theo nguyên tắc “hạ tầng đi đến đâu thì bất động sản phát triển đến đó”.

Phương Dung